Todos nos hemos encontrado con la circunstancia de que un inquilino nos deja de pagar el alquiler de la vivienda o del local de negocio que le tenemos alquilado.

En este caso se nos plantea que tenemos que hacer.

Sin ningún tipo de duda, requerirlo para que pague o desahuciarle rápido.

La ley 19/2.009 publicó unas medidas de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil para agilizar los procedimientos de desahucio. Se le denominó “desahucio exprés” y todos los periódicos le hicieron la propaganda a la ministra promotora del anteproyecto de ley.

Lo que decía la propaganda era:

“Si un inquilino no te paga e interpones un procedimiento de desahucio, en 10 días lo habrás desahuciado del piso…/…o local.

La realidad, como veremos, es otra.

Pero antes vemos cómo funciona el procedimiento:

1) El procedimiento es un juicio verbal que se inicia interponiendo una demanda, en la cual se acompañan como documentos probatorios los recibos de alquiler impagados. En esta demanda se pueden pedir tres cosas:
a) La resolución del contrato de alquiler y desahuciar al inquilino de la finca que ocupa.
b) Que pague las cantidades que debe y las que se acumulen hasta que acabe el juicio.
c) Las dos cosas anteriores a la vez y acumuladamente. Es decir, la resolución del contrato y el lanzamiento y reclamarle todo lo que debe y deberá hasta que acabe el procedimiento, con más las costas del juicio y los intereses.

2) Una vez presentada la demanda, el juzgado analiza su competencia objetiva y territorial (lugar de la finca alquilada) y dicta un decreto admitiéndola a trámite y ordenando que se dé traslado de la demanda al inquilino para que un plazo de 10 días haga una de las tres cosas siguientes:

I. Pague lo que debe más lo que se ha ido acumulando desde que se presentó la demanda y las costas del juicio.
II. Haga oposición a las pretensiones de la parte actora.
III. No diga nada durante este plazo.

En esta comunicación al inquilino moroso, el juzgado señala dos fechas. Una, para celebrar el juicio oral, en caso de que el arrendatario haga oposición (apartado II anterior). Otra fecha para que que vaya la comisión judicial a lanzarlo de la finca (conocido como diligencia de lanzamiento o lanzamiento).

Que pasa en cada caso, según la actitud del inquilino moroso:

I.- Si paga o consigna lo que debe de dentro del plazo de 10 días, entonces se enerva la acción (es a decir, se levanta el juicio) y se le cargan las costas. Esto lo puede hacer el inquilino siempre y cuando, vigente el mismo contrato no lo haya hecho en una ocasión anterior o se le haya requerido de pago con un mes de anticipación a la interposición de la demanda de desahucio. Por ejemplo, mediante burofax. Si ha pasado cualquiera de estas dos cosas, el inquilino no puede enervar la acción y se va a la calle, quedando resuelto su contrato.

II.- Oposición a lo que se le reclama. En el día y hora señalada se realiza la vista del juicio oral y cada parte presenta sus pruebas, teniendo en cuenta que hay un principio de inversión en la carga de la prueba. Quien reclama se parte como hecho probado que se le deben las rentas, y tiene que ser el inquilino el que pruebe que lo ha pagado. Teniendo además en cuenta que en el juicio, al inquilino, no le permitirán ni alegar, ni probar, ninguna otra cosa que no sea el hecho de que él ha pagado. Es decir, no valen las excusas de: no me funciona la nevera, no cierra be una ventana o la portera me mira mal.

Esto suele acabar con una sentencia condenatoria casi siempre.

III.- El inquilino no dice nada en 10 días. En este supuesto, que se da en un 95% de los casos, se dicta decreto dando el juicio por acabado y se cumplimenta el lanzamiento el día señalado en el decreto de admisión. El demandante podrá reclamar rentas en ejecución de sentencia. Las que debían al interponer el juicio y las que han ido venciendo. Siempre que en la demanda que presentamos se acumulen las dos acciones: la de desahucio y la de reclamación de rentas.

En el punto 2) anterior vemos de donde vendía la propaganda de los 10 días y por qué se le le denominaba “desahucio exprés “.

Que pasa en la práctica:

Pues que desde que se presenta la demanda hasta que el juzgado la acepta a trámite, a veces pasan entre 6 y 7 meses. Y una vez está admitida a trámite el Juzgado señala el lanzamiento a 4/5 meses vista.

Por lo tanto, desde que he presentado la demanda hasta que he conseguido desocupar la finca ha pasado un año de espera y el inquilino ha estado dentro de la finca y sin pagar. Y pensemos una cosa: recuperar la posesión y echar el inquilino siempre se consigue, pero recobrar lo que nos debe es muy difícil por cuanto en la mayoría de los casos suelen ser muy poco solventes.

Por eso, en caso de impago se recomienda empezar el desahucio el antes posible. Los tribunales suelen ser lentos en su actuación y dado que después de interpuesta la demanda, el inquilino puede enervar la acción pagando lo que debe, si tiene esta intención puede hacerlo en el propio Juzgado.

Desgraciadamente en la mayoría de los casos, no suele ser así.