Tots ens hem trobat amb la circumstància de que un inquilí ens deixa de pagar el lloguer de la vivenda o del local de negoci que li tenim llogat.

En aquest casos se’ns planteja que hem de fer.

Sense cap mena de dubte, requerir-lo per que pagui o fer-lo fora ràpid.

La llei 19/2.009 va publicar unes mesures de modificació de la Llei d’ Enjudiciament Civil per agilitzar els procediments de desnonament. Se li va dir el “desahucio expres” i tots el diaris van fer-li la propaganda a la ministra promotora de l’avant projecte de llei.

El que deia la propaganda era:

“ Si un llogater no et paga i interposes un procediment de desnonament, en 10 dies el faràs fora del pis…/…o local.

La realitat, com veurem, es una altra.

Però abans veiem com funciona el procediment:

1) El procediment es un judici verbal que es comença interposant una demanda, en la qual s’acompanyen com a documents probatoris els rebuts de lloguer impagats. En aquesta demanda es poden demanar tres coses:
a) La resolució del contracte de lloguer i fer fora el llogater de la finca que ocupa.
b) Que pagui les quantitats que deu i que deurà fins que acabi el judici.
c) Les dues coses anteriors a la vegada i acumuladament. Es a dir, la ressolució del contracte i el llençament i reclamar-li tot el que deu i deurà fins que acabi el procediment, i a més, les costes del judici i els interessos.

2) Un cop presentada la demanda, el jutjat analitza la seva competència objectiva i territorial ( lloc de la finca llogada) i dicta un decret admetent-la a tràmit i ordenant que es doni còpia al llogater, per que en el termini de 10 dies faci una de les tres coses següents:

I. Pagui el que deu, mes el que s’ha anat acumulant des de que es va presentar la demanda i les costes del judici.
II. Faci oposició a les pretensions de la part actora.
III. No digui res durant aquest termini.

En aquesta comunicació al llogater moros, el jutjat assenyala dues dates. Una, per que es faci el judici oral, en cas de que el llogater faci oposició ( apartat II anterior). Una altra data per que vagi la comissió judicial a fer-lo fora de la finca ( conegut com a diligència de llançament o llançament).

Que passa en cada cas, segons l’actitud del llogater moros:

I.- Si paga o consigna el que es deu dins el termini de 10 dies, llavors s’enerva l’acció ( es a dir , s’aixeca el judici) i se li carreguen les costes. Això ho pot fer el llogater sempre i quan, vigent el mateix contracte no ho hagi fet en una ocasió anterior o se l’hagi requerit de pagament amb un mes d’anticipació a la interposició de la demanda de desnonament. Per exemple, mitjançant burofax. Si han passat qualsevol d’aquestes dues coses, el llogater no pot enervar l’acció i se’n va al carrer, quedant resolt el seu contracte.

II.- Oposició al que se li reclama. El dia i hora assenyalat es va a judici oral i cada part presenta les seves proves, tenint en compte que hi ha un principi de inversió en la càrrega de la prova. El que es reclama es deu, i te que ser el llogater el que provi que ho ha pagat. Tenint a més en compte que en el judici, al llogater, no li permetran ni al·legar, ni provar, cap altra cosa que no sigui que ell ha pagat. Es a dir, no valen els rotllos de : no em funciona la nevera, no tanca be una finestra o la portera em mira malament.

Això sol acabar amb una sentència condemnatòria quasi sempre.

III.- El llogater no diu res en 10 dies. En aquest supòsit, que es dona en un 95% dels casos, es dicta decret donant el judici per acabat i es fa el llançament el dia assenyalat al decret d’admissió. El demandant podrá reclamar rendes en execució de sentència. Les que devia a l’interposar el judici i les que han anat vencent. Sempre que la demanda que vàrem presentar acumules les dues accions: la de desnonament i la de reclamació de rendes.

En el punt 2) anterior veiem d’on venia la propaganda dels 10 dies i per que se li deia “desnonament expres “.

Que passa a la pràctica:

Doncs que des de que es presenta la demanda, fins que el jutjat l’accepta a tràmit, a vegades passen entre 6 i 7 mesos . I un cop l’admet a tràmit m’assenyala el llançament a 4/5 mesos vista.

Per tant, des de que he inerposat la demanda, fins que he fet fora el llogater, m’he florit amb un any d’espera i el inquili dins de la finca i sense pagar. I pensem una cosa: recuperar la possessió i fer fora el llogater sempre s’aconsegueix, però recobrar el que ens deu es molt difícil donat que acostumen a ser molt poc solvents.

Per això, es cas d’impagament es recomana començar el desnonament l’abans possible. Ja en son prou de lents els tribunals i donat que després d’interposada la demanda, el llogater pot treure el judici si vol, pagant el que es deu ( enervació de l’acció), si te intenció de pagar, ja ho farà.

Malauradament en el major dels casos, no es així.